ANONİM VE LİMİTED ŞİRKETLERİN, 2016 YILI  GAYRİMENKUL SATIŞLARI VE VERGİ İSTİSNALARI

Bilindiği üzere, KVK’ nın 5/1-A mad. Hükmüne göre; Kurumların iştirak kazançları istisnası düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde hükmüne 3 bent halinde istisnanın koşulları sıralanmıştır. Konuyla ilgili ayrıntılı açıklamalar ise KVK 1 seri nolu Genel Tebliğ de ayrıntılı izahatlara yer verilmiştir. Bu çalışmada kurumların taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakları satış kazancı istisnası konularına yer verilecektir. 
 
1. İstisnaya konu taşınmazlar ve iştirak hisselerinin en az 2 tam yıl şirket bilançosunun aktifinde 2 yıl ( 730 gün ) kalması ve kurucu senetlerine, intifa senetlerine ve rüçhan haklarına asgari 2 tam yıl süre ile sahip olması zorunludur. 

2. İnşaa halindeki binalarda 2 yıllık sürenin tespiti: arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın kurum adına tapuya tescil edilerek satılması durumunda, satılan binanın aktifte 2 yıl bulundurma koşulu süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih baz alınır.   

3. Şirketlerin aktiflerinde arsa bulunması halinde arsalar da tıpkı binalar gibi  istisna açısından işlem görecektir. Arsaların binalardan tek farkı KDV yönünden istisna uygulanmaktadır. İstisna uygulamasında kurumlar vergisi istisnası ile KDV istisnasının birbirinden bağımsız uygulanması mümkündür. 

4. Gayrimenkul satışı dolayısıyla elde edilen hasılat  bir bankada muhafaza edilmelidir. 

5. Satışa konu taşınmaz ve iştirak hisseleri mükellefin ticari faaliyetine konu ise bu durumda KVK ve KDV istisnaları uygulanamaz. Maliye Bakanlığı 09.06.2011 tarih ve B.07.1GİB.4.33.16.01-KVK 5-683 sayılı Özelgesinde “Kurumlar Vergisi Kanun’unun 5’inci  maddesinin 1’inci fıkrasının (e) bendi uyarınca istisna kapsamında bulunan taşınmazın satışı durumunda taşınmaz satışından kazanç doğmaması halinde, bu satışa ilişkin zararların (giderlerin) %75’inin, KKEG sayılarak şirketinizin diğer faaliyetlerinden doğan kazançlarından indirilmesi mümkün olmayacaktır. Kalan %25’inin ise kurumlar vergisi matrahının tespitinde dikkate alınabilmesi mümkün bulunmaktadır.” şeklinde görüş vermiştir. 

6. Fon hesabında tutulan kazançların işletmeden çekilmemesi gerekmektedir. Satışın yapıldığı yılı izleyen 5. Yılın sonuna kadar şirket bilançosunun pasifinde özel bir fon hesabında tutulması gerekli kazançların, 5 yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba çekilmemesi, nakledilmemesi (sermaye ilave hariç ), dar mükellef kurumlar tarafından yurtdışına transfer edilmemesi veya bu süre içinde işletmenin tasfiyesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler 213 sayılı VUK hükümlerine göre vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte alınacaktır. 

7. Gayrimenkul satış kazancı şirket ortaklarının  parası değildir.  Dolayısıyla  şirket ortakları bu   paraya el sürmemesi gerekir.  Şirketler gayrimenkul satışı nedeni ile oluşan istisna kazançları bilançolarının pasifinde “ Özel Fonlar Hesabında “ 5 yıl bekletmek zorundadırlar. Ancak, bu kazanç sermayeye her zaman ilave edilebilir. Bu konuda da SMMM veya YMM tasdik raporu ile sermayeye ilave işlemi tescil ve ilan ettirilecektir. 

8. Alış-satış sonucu  oluşan   karın  miktarı ……. TL’yi geçmesi halinde bu durum bir YMM raporuna bağlanması zorunludur.   (Bu tutar 2016 yılı için; 246.000 TL’dir) 3568 sayılı yasaya göre, unvan almış meslek mensuplarının ( YMM’lerin) bu konuda düzenlenen raporlar nedeni ile şirket ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlulukları bulunmaktadır. Yapılan işlemlerin hukuka aykırı olması nedeni ile muhtemel tarhiyatlardan Yeminli Mali Müşavir ile birlikte ilgili şirket sorumlu olacaktır.  YMM raporu, kurumlar vergisi beyanname ekinde vergi dairesine Nisan 2017 veya Haziran 2017 ya kadar ibraz edilmelidir. 

9. Yatırım indirimi istisnası ile ilgili olarak YMM tasdik raporu yazma limiti 2016 yılı için 561.000,00 TL’dir. Beyanname üzerinden yapılacak indirim nedeni ile kullanılan miktarın 561.000,00 TL yi aşması halinde yatırım indirimi tasdik raporu istenecektir. Şirketin kullandığı tutar 561.000,00 TL altında ise YMM tasdik raporu istenmez. Şirketin zararları dolayısıyla kullanamadığı yatırım indirimleri ertesi yıla devredebilir. 

10. İstisna ve indirimlerle ilgili olarak; YMM tasdik raporu vergi dairesine süresi içerisinde verilmediği takdirde, yapılan işlemler gecikme zammı ve vergi ziyaı cezalı olarak vergiler geri istenir. İstisna ve indirim ile ilgili YMM tasdik raporları Nisan 2017 ayında verilmediği takdirde; vergi dairesine dilekçe verilmek kaydıyla 30 Haziran 2017 tarihine kadar verilmesi mümkündür.   

11. Şirketin amaç ve konularında inşaat ibaresi bulunsa da gayrimenkul satışları nedeniyle istisnadan faydalanması gerekir.  (KVK md. 5/1-e) (KDVK md.17/4-r) ( Konuyu Yargıya taşıyan bazı mükelleflerin açmış oldukları davalar lehlerine sonuçlanmıştır.) 

12. Kurumlar vergisi istisnasından faydalanılması KDV’den faydalanılmasını gerektirmez. Koşulların uygun olması halinde herhangi birinden faydalanılabilir. 

13. Gayrimenkul satış istisnası dolayısıyla, Harçlar Kanunu yönünden harç istisnası söz konusu değildir.  

14. Satış hasılatı ve karı tek düzen muhasebe sistemine  göre o yıl içerisinde kayıtlara alınmalıdır.  %75 istisna meselesi satışın yapıldığı yıl muhasebe kayıtlarında gösterilir.  Geçici vergi beyannamesinde müsait ise geçici vergiden indirilir.  Ve ayrıca, müteakip yıl kurumlar vergisi beyannamesi üzerinde de ilgili satırlarda %75’lik kısım düşülecektir.   Bu konuda düzenlenecek YMM raporu 30 Hazirana kadar verilebilir.   Neticede bu alım-satımdan dolayı oluşan karın   %25’i vergiye tabi olacaktır. 

​15. Gayrimenkul satış istisnası nedeni ile şirket bilançosunun pasifinde oluşturulan tutar şirketin sermaye artışı kararı alması halinde, o tutar sermayeye eklenebilir. Bu konuda 3568 sayılı yasaya göre unvan almış SMMM sermaye artırım raporu veya YMM sermaye artırım raporu ile sermaye artışı işlemleri tamamlanır. 

Av. N. Gaye ALPASLAN
Hukuki / Haber