KONUT SEKTÖRÜNE Yönelik Olarak Yapılan Son Düzenlemeler

Bilindiği üzere, 27 Ocak 2017 tarihli ve 29961 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6770 sayılı “Türkiye Cumhuriyeti Emekli Sandığı Kanunu İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile, çok sayıda Kanunda değişiklikler ve yeni düzenlemeler yapılmıştır. Buna ilişkin 2017/11 sayılı Sirkülerimiz siz değerli değerli müşterilerimiz ve abonelerimize gönderilmişti. Yine aynı şekilde, 3 Şubat 2017 tarihli ve 29968 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile de, konut sektörüne yönelik olarak KDV ve damga vergisi oranlarında ciddi değişiklikler yapılmıştır.

Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik kriz ve buna bağlı olarak ortaya çıkan durgunluğun giderilmesi bakımından öncü sektör diye tanımladığımız bazı sektörlerde krizi ve durgunluğu giderecek tedbirler alınması gerekli ve zorunlu bulunmaktadır. Her zaman olduğu gibi, akla gelen ilk sektör de, İNŞAAT olmaktadır. Ancak, söz konusu değişiklikler incelendiğinde, düzenlemelerin inşaat sektörünün tamamı için değil,  sadece konut alt sektörüne yönelik olarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Aslında bakıldığında, konut sektörüne yönelik olarak yapılan değişikliklerin toplumun ve kamuoyunun tamamına yakın bir kısmını ilgilendirdiğinden, ilk teşvik hedefi olarak bu sektörün seçilmesi isabetli olduğu kadar, son derece de doğru olmuştur. Yine de, sektörün diğer alt sektörleri de dikkate alınarak, ek düzenlemeler yapılması kaçınılmaz gözükmektedir. Şöyle ki; ülkemizde şu an itibariyle sadece konut stoku değil, ofis ve büro gibi ticari taşınmaz stoku da bulunmaktadır. Hatta bu stoklar, öngörülebilir stok sınırı da geçmiştir. Ayrıca taahhüt işi yapanların da, kendilerinden yapılan % 3 gelir vergisi stopajı ile ilgili çok ciddi sıkıntıları bulunmaktadır. İlerleyen süreçte, bunlarla ilgili olarak da adım atılması kaçınılmaz gözükmektedir.

Aşağıda, konut sektörüne yönelik olarak yapılan bu düzenleme ve değişiklikler incelenecek, bu konuda açıklamalar yapılacaktır.

1) Net Alanı 150 M2 ve Üzerindeki Konut Teslimlerindeki KDV Oranını % 18’den % 8’e İndiren ve 31 Mart 2017 Tarihinde Sona Erecek Düzenlemenin Süresi 6 Ay Uzatıldı. Bir Uzatma Daha Olmadığı Takdirde Uygulama 30 Eylül 2017 Tarihinde Sona Erecek

Bilindiği üzere, 08/09/2016 tarihli ve 29825 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Eki Karar ile, net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı, 08/09/2016 - 31/03/2017 tarihleri (bu tarih dahil) arasında yaklaşık 7 (yedi) ay süreyle uygulanmak üzere geçici olarak % 18’den % 8’e indirilmişti.

Bakanlar Kurulu bu düzenlemeyi, geçmişte yapılan başarılı, ekonomide canlılığa yol açan, satışları artırarak stokları eriten KDV oran indirimi uygulamalarını dikkate alarak yapmıştır. Nitekim, geçen 5 aylık süreçte, konut satışları % 25 ila % 30 arasında artmıştır. Bu başarılı sonuçlar üzerine, sektörün beklentisi ve talebi de dikkate alınarak, bu uygulamanın süresinin 6 ay daha uzatılmasında mutabakata varılmıştır.

3 Şubat 2017 tarihli ve 29968 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile de, 30 Eylül 2017 tarihine kadar uzatılmıştır.

Buna göre,

- Net alanı 150 m2 ve üzerindeki konutların,

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan net alanı 150 m2 ve üzeri konutların,

- 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde yapı ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılan konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri 1.000 (bin) Türk Lirası ve üzerinde olan net alanı 150 m2'ye kadar olan konutların

30 Eylül 2017 tarihine kadar satış ve teslimlerinde % 8 oranında KDV hesaplanacaktır. Yapılan bu düzenlemeyi olumlu buluyor, geçen 5 aylık uygulama süresindeki satış verileri dikkate alındığında, bu süre uzatımının sektöre ciddi anlamda katkı sağlayacağını düşünüyoruz.

2) Büyükşehirlerde % 1 KDV Oranına Tabi Konut Üretimini Engelleyen Düzenlemede Değişikliğe Gidildi, Düşük Oranlı KDV’ye Tabi Konut Üretiminin Önü Açıldı, Net Alanı 150 m²’nin Altındaki Konutlarda Uygulanacak KDV Oranlarını Belirleyen Arsa Emlak Vergisi Değerleri Artırılarak Güncellendi

Bilindiği üzere, konutlarda KDV oranını belirleyen Kararnamede 2013 yılından itibaren önemli bir değişikliğe gidilerek, konutlarda KDV oranı, üzerine yapıldığı arsanın metrekare emlak vergisi değerine bağlandı. Bu düzenlemeye göre, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların arsasının m2 emlak vergisi değerinin 500 TL.ye kadar olması halinde % 1, 500 – 1.000 TL. arası olması halinde % 8, 1.000 TL. ve üzeri olması halinde ise % 18 oranında KDV’ye tabi olması öngörülmüştü.

Ancak, aradan geçen 4 yılda bu rakamlarda bir güncelleme yapılmaması, buna karşılık arsaların emlak vergisi değerinin her yıl artırılması, büyükşehirlerde % 1 KDV oranına tabi konut üretimi yapılacak arsanın kalmamasına neden oldu. Bu ise, özelikle dar ve orta gelirli vatandaşlarımızın konutlara ulaşımını engelledi. Süratle bu olumsuzluğun giderilmesi gerekiyordu, bu konu sektör temsilcileri her paltformda dile getiriliyordu.

Nihayet, 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda KDV oranını belirleyen düzenlemede  değişikliğe gidilerek, sektör biraz olsun rahatlatıldı. Kararnamede yer alan rakamlar yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden sonra alınan konut inşaatı projelerine ilişkin olmak üzere % 100 olarak artırıldı.

2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan düzenlemeye göre; yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden (bu tarih dâhil)sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin olmak üzere net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan; 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

- 1.000 TL.ye kadar (1.000 TL. dahil) olanların tesliminde % 1,

- 1.000 – 2.000 TL. (2.000 TL. dahil) arası olanların tesliminde % 8,

- 2.000 TL.nin üzerinde (2.001 TL. ve üzeri) olanların tesliminde ise % 18

oranında KDV hesaplanacaktır.

Öte yandan, söz konusu konutlardan yapı ruhsatı 2013 – 2016 yılları arasında alınanlarda ise, tabi oldukları önceki kararname hükümleri aynen geçerli olacaktır. Çünkü, yapılan bu yeni düzenleme, yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden (bu tarih dâhil)sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin bulunmaktadır.

Bu düzenlemede eksik kalan tek husus, bu rakamların her yıl sonunda güncellenmesini sağlayacak otomatik bir düzenlemenin yapılmamasıdır. Sözü edilen rakamlarda otomatik güncelleme yapacak bu düzenlemenin de en kısa sürede yapılacağını düşünüyoruz.

3) % 1 ve 8 İndirimli KDV Oranına Tabi Konut Satışlarından Doğan KDV’nin İadesinde Nakit İade İmkanı 1 (Bir) Yıl Öne Alındı, Artık Satışın Yapıldığı Yıl İçinde de Nakit İade Alınabilecek

6770 sayılı Kanunla KDV Kanununun 29. maddesinin (2) numaralı fıkrasına ikinci cümlesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki cümle eklenmiştir.

“Ancak mahsuben iade edilmeyen vergi, Maliye Bakanlığınca belirlenen sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemler itibarıyla yılı içinde nakden iade edilebilir.”

Yapılan bu düzenleme ile, indirimli orana tabi işlemlerde satış ve teslimin yapıldığı yılı izleyen yılda yapılabilen nakit KDV iadesi imkanı 1 yıl geriye çekilmiş, satış ve teslimin yapıldığı yılın vergilendirme dönemleri itibariyle nakit KDV iadesinin yapılması imkanı getirilmiştir. Ancak, erken nakit KDV iadesinden yararlanacak sektörleri belirleme konusunda Maliye Bakanlığı’na yetki verilmiştir. Maliye Bakanlığı, bütçe imkanları çerçevesinde nakit iadeden yararlanacak sektörleri ve mal gruplarını belirleyecektir.

Maliye Bakanlığı kendisine verilen bu yetkiyi 3 Şubat 2017 tarihli ve 29968 sayılı Resmi Gazete’de yayımladığı 10 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ile kullanmış, indirimli KDV oranına tabi işlemlerden yılı içinde nakden iade imkanından, indirimli orana tabi işlemlerden sadece indirimli orana tabi konut satışlarının yararlanmasını uygun görmüştür.

Buna göre, % 1 ve 8 KDV oranına tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadeleri, yılı içinde yani satışının yapılıp konut tesliminin yapıldığı yıl içerisinde vergilendirme dönemleri itibariyle nakden yapılacaktır.

6770 sayılı Kanunla KDV Kanununda yapılan düzenleme ve bununla ilgili olarak Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan KDV Tebliği ile, düşük oranlı % 1,8) KDV’ye tabi konut teslimlerinde ancak satışın yapıldığı yılı izleyen yılda yapılan nakit iade imkanı yaklaşık bir yıl öne çekilerek, satışın yapıldığı yıl içerisinde de nakit iade alma imkanı getirilmesi, konut sektöründe indirilemeyen KDV sorununun yarattığı finansal yükün çözümüne ciddi katkı sağlayacaktır.

4) Konutlar Dahil İndirimli Orana Tabi İşlemlerde Yıllık İade Limiti 10.000 TL’ye İndirildi

Bilindiği üzere, indirimli orana tabi işlemlerde yüklenilen vergilerden indirilemeyen kısmın 2017 yılı içinde 21.400 lirayı aşan kısmı mükelleflere iade edilebilmekteydi. Ancak 2017/9759 sayılı Kararname ile bu rakam 2017 yılı için 10.000 TL olarak yeniden belirlenmiştir. Buna göre 2017 yılı içinde % 1 ve % 8 oranına tabi işlemler dolayısıyla yüklenilen ve indirim konusu yapılamayan KDV’nin 10.000 lirayı aşan kısmı aylık dönemler itibariyle mahsuben iade edilebilecektir. 2016 yılında yapılan indirimli orana tabi işlemlerle ilgili 2017 yılında yapılacak yıllık iadelerde de bu tutar dikkate alınacaktır.

İndirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV tutarının iade konusu yapılamayacak kısmıyla ilgili sınır; 2006 yılı için 10.000 TL, 2007 yılı için 10.800 TL, 2008 yılı için 11.600 TL, 2009 yılı için 13.000 TL, 2010 yılı için 13.300 TL, 2011 yılı için 14.300 TL, 2012 yılı için 15.800 TL, 2013 yılı için 17.000 TL, 2014 yılı için 17.700 TL, 2015 yılı için 19.500 TL, 2016 yılı için 20.600 TL olarak belirlenmiştir.

2018 ve izleyen takvim yılları için bu sınır, bir önceki yıldaki tutarın, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Bu şekilde yapılacak hesaplamada, 50 TL ve daha düşük tutarlar dikkate alınmayacak, 50 TL’den fazla olan tutarlar ise 100 TL’nin en yakın katına yükseltilecektir. 2017 yılından sonraki yıllar için bu rakam Vergi Usul Kanununa göre belirlenecek yeniden değerleme oranlarında artırılarak uygulanacaktır.

5) Resmi Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Düzenlenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerine Ait Damga Vergisi Oranı Binde 9,48’den Sıfıra İndirildi 

2017/9759 sayılı Kararname ile, konut satış maliyetlerini yükselten ve hem alıcı hem de satıcılara ciddi anlamda bir yük getiren bazı sözleşmelerin damga vergisi oranları sıfırlandı.

Bu kapsamda, resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde damga vergisi oranı üzerinde binde 9,48’den 0 (sıfır)’a indirildi.

Düzenleme yapıldığından bu yana en çok sorulan konu “resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri”nden ne kastedildiğidir.

Türk Medeni Kanununun 706. Maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerli olabilmesi için, resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiç bir bağlayıcılığı yoktur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de ileride taşınmaz mülkiyetinin tapuda devrini yapmayı taahhüt eden bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de resmi senet şeklinde düzenlenmesi ve noter huzurunda iki tarafça imzalanması suretiyle geçerlilik kazanır ( BK mad. 29, Noterlik Kanunu mad. 60/3, 89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, noter tarafından düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz hale gelir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri.

Saygılarımla.
Tarih                          : 04.01.2017

                                                                                  Abdullah TOLU 
Yeminli Mali Müşavir
info@toluenymm.com